Ledare

Wihlborgs i expansiv strategi
Wihlborgs Fastigheter AB omfattar idag fastigheter i Öresundsregionen till ett marknadsvärde av ca 7,6 miljarder. Målet för det återigen Malmöbaserade O-listenoterade bolaget är uttalat – att som aktiv aktör och ledande företag på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen skapa ökat aktievärde.
– Wihlborgs är ett lokalt förankrat företag och varumärket är starkt, understryker Anders Jarl VD.
I Öresundsregionen och på Wihlborgs delmarknader ser han både en expansiv och spännande framtid med goda möjligheter till ökade intäkter genom transaktioner, förädling, projektutveckling, ökad uthyrningsgrad och marknadsanpassade hyror.

– Vi ser en positiv utveckling på en stabil och växande marknad många år framöver, i synnerhet för Malmö där även Lund och Helsingborg dras med, säger Anders Jarl. Framtiden för Wihlborgs innebär ytterligare koncentration till de utvalda delmarknaderna.
Anders Jarl framhåller framför allt närheten till Kastrup som avgörande för det växande antalet etableringar i Malmöregionen, en närhet som ökar ytterligare då Citytunneln står klar. Hyresgästen Dunis inflyttning till Västra Hamnen i Malmö är ett sådant exempel.
– Dunis val av etablering beror på närheten till Kastrup. Både fabriker och kunder i övriga Europa kan besökas över dagen vilket innebär en stor kostnadsbesparing för företaget.

Wihlborgs har stark kassa, är i expansionstagen, redo att göra affärer.
– Vi tänker fortsätta att göra affärer, säger Anders Jarl och pekar på Wihlborgs historia. De senaste tio åren har företaget förvärvat ca 420 fastigheter om totalt ca 1,5 miljoner kvm och samtidigt avyttrat ca 310 fastigheter om ca 900.000 kvm.

Wihlborgs fastigheter har ett marknadsvärde på ca 7,6 miljarder där kontors- och butiksfastigheterna utgör 74 procent. Hyresvärdet ligger på 828 MSEK. De tio största hyresgästerna står för 16 procent av hyresintäkterna eller 133 MSEK. Uthyrningsgraden är 89 procent.

Huvudsakligen koncentrerade till Malmö och Helsingborg härrör sig ca 55 procent av marknadsvärdet till Malmö, ca 30 procent till Helsingborg, knappt tio till Köpenhamn och ca fem procent till Lund.
– Hyresnivån i Malmö är sedan 2004 stabilt ökande efter en nedgång på fem till sex procent under lågkonjunkturen, påpekar Anders Jarl och jämför med Stockholmshyrorna som under motsvarande period, förvisso från en högre nivå, gick ned 35 procent.

Beståndet i Malmö, till 80 procent kontor, utgör värdemässigt ca 4,1 miljarder och har en uthyrningsgrad på 91 procent. Drygt 70 procent är koncentrerat till Västra Hamnen och City.

I Helsingborg är Wihlborgs den största ägaren av kommersiella lokaler med drygt 400.000 kvm. Marknadsvärdet uppgår till ca 2,2 MSEK varav lite mer än hälften är kontor och butiker och ca hälften med centrumläge. Hyresvärdet i Helsingborg ligger på ca 270 MSEK med en uthyrningsgrad på 91 procent.
Hyresnivån, som sedan 2000 legat förhållandevis stilla, har börjat öka.
Anders Jarl pekar på Helsingborgs styrkor, handel och transport/logistik och läkemedel.
– Helsingborg har största passagerarhamnen i Sverige och är näst störst på handel efter Göteborg. Befolkningen har ökat med sju procent de senaste tio åren.

I Köpenhamn har Wihlborgs fastigheter till ett värde av ca 700 miljoner som förvaltas av en dansk organisation på fem personer. Marknaden bevakas i avvaktan på en bättre prisbild.
– Marknaden står inför förändring. Köpenhamn har idag en illikvid fastighetsmarknad på grund av för stort institutionellt ägande. Prisnivån är för närvarande för hög med för låg direktavkastning. Produktionskostnaden styr marknadshyran, förklarar Anders Jarl.

I Lund däremot har Wihlborgs som mål att växa redan idag.
– Marknaden i Lund har alltid varit intressant. Vi avser att öka vår närvaro både genom förvärv och nybyggnation.

Kerstin Grevelius Kjellvander
kerstin.grevelius@affkapnytt.se

Faktaruta:
Wihlborgs finansiella mål är en räntabilitet på eget kapital motsvarande riskfri ränta plus fyra procent och en soliditet på mellan 25 och 35 procent (idag 32,5 procent) och en räntetäckningsgrad om minst 2,0, (idag 2,6). Utdelningspolicyn är halva vinsten.
Wihlborgs styrelse är erfaren och med god lokal kännedom: Erik Paulsson, Bo Forsén, Lars Sköld, Sten K Johnson, Kerstin Fredriksson, Anders Elsell, Johan Qviberg och Anders Jarl.
Koncernledningen utgörs, utöver VD Anders Jarl, av Christer Johansson som Ekonomi- och Finanschef, Iréne Johansson som Informationschef och Thomas Bråhagen som förvaltningschef.
Största ägare är Brinova med 10,1 procent, AMF Pension 5,7 procent och Investment AB Öresund 5,2 %.
Det utländska ägandet uppgår till 26,2 %.
Antalet aktieägare i Wihlborgs är 34 256 st.

Affärsutveckling och pågående projekt
Wihlborgs strategi för framtiden är både offensiv och expansiv: affärsutveckling genom köp och försäljning, förädling och projektutveckling med en koncentration till de utvalda delmarknaderna Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn.
– Den koncentrerade närvaron på våra delmarknader utgör en styrka. Dels har vi ofta en möjlighet att erbjuda kunderna andra alternativ vid byte, dels har vi god marknadsbevakning, påpekar Anders Jarl.
Styrelsens bemyndigande, möjlighet till 10 procents nyemission för förvärv, öppnar ytterligare möjligheter.

Wihlborgs förvärvade nyligen fastigheter av Whitehall till en köpeskilling av 125 Mkr. Kolga 4 i Malmö är en förvaltningsfastighet med ca 2000 kvm modernt kontor vid Inre Hamnen.
I Lund omfattas köpet av kv Måsen 16 och 17 vid Fjelievägen och västra infarten, två moderna kontorsbyggnader om 4000 kvm och ett utvecklingsprojekt, den fd verkstadslokalen. För närvarande pågår här planarbete för byggnation av bostäder.
I höst har man vidare av JM förvärvat de närbelägna fastigheterna Töebacken 7 och 8 med 4700 kvm fullt uthyrda kontor. Köpeskillingen uppgår till 48 Mkr och avkastningen beräknas till åtta procent.

Dubbelknappen 23, en tomt i Fosie Industriområde har förvärvats av Malmö Kommun. För hyresgästen, grossisten Bevego Byggplåt & Ventilation, som man tecknat ett nioårigt avtal med, uppförs en ny kontorsbyggnad med lager. Samtidigt köper Wihlborgs två fastigheter av Bevego, Bronsspannen 5 och 13 i Fosie, som rymmer två mindre byggnader om totalt 2500 kvm.

I Åkarp och Helsingborg har två mindre fastigheter avyttrats med hyresgästerna som köpare och i centrala Helsingborg konverteras fastigheten Svea 7 från hotell till moderna kontorslokaler.
En bytesaffär med kommunen i Helsingborg innebar att Wihlborgs erhöll den central belägna totalrenoverade kontorsfastigheten Minerva 19 på 1200 kvm mot att kommunen erhöll Maria Park 32.
I Helsingborg pågår vidare ombyggnation för logistikverksamhet av den 40.000 kvm stora tidigare ABB-fastigheten, vid Hästhagen och Ramlösa station. Ny hyresgäst är bl.a. Green Cargo.

I Köpenhamn har nyligen tecknats hyresavtal om ca 5000 kvm kontor i fastigheten Hørkær 16-28 i Herlev med KommuneData som största hyresgäst. I fastigheten om 28.000 kvm, som förvärvades 2004, har vakansgraden därmed reducerats till ca 19 procent.

Till de större projekten hör utvecklingen av det 350 000 kvm stora området Dockan i Västra Hamnen i Malmö med småbåtshamn, bostäder och kontor i ett samarbete med JM och PEAB.
Wihlborgs svarar för kontorsutvecklingen och i höst inleds byggnationen av Dockporten, en 10.200 kvm stor kontorsfastighet ( se separat artikel).
Vidare pågår detaljplanearbetet för Brygghuset, en byggnad för kommersiella lokaler på ca 4000 kvm.
Wihlborgs kommer här att uppföra en byggnad som, omgiven av bryggor och båtar, sträcker sig ut över vattnet i småbåtshamnen.

Kerstin Grevelius Kjellvander
kerstin.grevelius@affkapnytt.se

Bygger nytt kontor till Teleca
Wihlborgs har tecknat avtal med IT-konsultföretaget Teleca som hyresgäst i fastigheten Dockporten i Västra Hamnen i Malmö. I fonden av småbåtshamnen uppförs här en ny kontorsbyggnad på 10.200 kvm, en investering om ca 210 miljoner.

Teleca har tecknat sig för 9.000 kvm kontor vilket motsvarar ett hyresvärde på ca 17 Mkr. Företaget, som sammanför sina enheter från Lund och Malmö, flyttar in med ca 650 anställda.
Byggnationen inleds i höst och kontorsbyggnaden beräknas stå klar för inflyttning om två år.
– Telecas etablering i Västra hamnen och Dockanområdet stärker ytterligare Dockans attraktionskraft , både vad avser bostäder och kontorsetableringar, betonar Wihlborgs VD Anders Jarl.

Kerstin Grevelius Kjellvander
kerstin.grevelius@affkapnytt.se